Ипотечните кредити „изплуваха“

            Бързите темпове, с които доскоро се развиваше пазарът на ипотечното кредитиране, благоприятстваха сериозния ръст и в имущественото застраховане.  Статистиката сочи, че всяко трето жилище в България се купува с ипотечен кредит.  Глобалната финансова криза обаче оказа своето сериозно влияние върху пазара на недвижими имоти, където спадът беше наполовина. Последните данни обаче показват, че ипотечните кредити успяха да „изплуват“ от кризата. Прогнозите за увеличен растеж при кредитирането в този сегмент са свързани с все по-изгодните кредити, все по-ниските цени на имотите и с очакванията за ръст в икономиката. В резултат резонно е да се очаква ръст и при имущественото застраховане.

            Жилищата на българския пазар на недвижими имоти през 2011 г. са най-достъпни от шест години насам, анализират банкови експерти. Коефициентът за достъпност, с който се измерва времето, необходимо да се закупи един имот с получаваните доходи, е паднал до най-ниската си стойност - 3,5 при 6,9 през 2007 г., когато се регистрира пик на пазара на имоти. Ако домакинствата заделят целия си доход за покупка на собствен имот, то ще са им необходими 3,5 години по данни към второто тримесечие на 2011 г. Това е с 3,4 години по-малко спрямо 2007 г., сочи сравнителният анализ на МКБ „Юнионбанк“. Причина за повишаващата се достъпност е спадът в цените на имотите и ръстът в доходите на населението, отчитан от НСИ. Експертите отбелязват обаче, че нарастващата достъпност за покупка на жилище се отнася единствено за заетите, като от началото на кризата поради растящата безработица коефициентът обхваща все по-малък кръг от домакинствата. В столицата върхът на показателя е отбелязан през 2008 г., като намалението за последните 30 месеца е двойно и в размер на 4,2 години. Въпреки строителния бум от последните години ролята на нововъведените в експлоатация жилища при определянето на имотните цени обаче не е толкова голяма.

            Новото строителство съставлява под 1/10 от продажбите на жилищния пазар, като през второто тримесечие на 2011 г. делът им чувствително се понижава до 5,2%. Най-голям дял от осъществените продажби - 11%, новите жилища регистрират през 2009 г., когато голяма част от сградите, започнати преди кризата, са завършени.

            Тежестта на ипотечните кредити върху домакинските бюджети намалява

от 2006 г. насам. Делът на вноската по ипотечен кредит в общия доход на домакинството спада постепенно от 41,8% през 2006 г. до 32,7% през второто тримесечие на 2011 г. Изключение прави 2005 г., когато вноската е била 33,7% от домакинския бюджет. Банковите анализатори обясняват този факт с по-малкия размер на изтеглените тогава ипотеки. Низходящата тенденция се обяснява с намаляването на средния размер на изтеглените ипотечни кредити, както и в по-малка степен с нарастването на средния доход на домакинствата, отчитан от НСИ.

            Въпреки достигнатата стойност от 32,7 на сто през тази година заради по-ниските доходи на българските домакинства ипотечният кредит у нас е значително по-голямо бреме в сравнение със САЩ, където същият показател е 13 на сто, посочват още анализаторите.

            На фона на този анализ следва да посочим, че същевременно се увеличиха значително и необслужените кредити. По данни на Българската народна банка забавените плащания през юни достигат 18%, като най-изразена е тенденцията при изплащането на стоките на лизинг. Оказва се, че 22 на сто от клиентите, взели стока на лизинг, са спрели да изплащат вноските си. Така една пета от подписаните  договори не се обслужват редовно.

            Според статистиката на БНБ, не домакинствата, а бизнесът е този, който не си погасява задълженията навреме

Това са основно малки и средни фирми.  В сравнение с миналата година общият размер на отпуснатите кредити за над 5 години е намалял значително. Взетите потребителски кредити са нараснали за сметка на жилищните, при които има лек спад от 2,5%.

            В същото време небанковите кредитори отчетоха 2,4% ръст във вземанията през второто тримесечие спрямо първото, сочат отново данни на БНБ. Към края на юни 2011 г. те имат да взимат 1,937 млрд. лв., или с 10,5% повече в сравнение с края на юни 2010 г. Тогава несъбраните средства са били в размер на 1,753 млрд. лв. Като дял от БВП обаче вземанията на годишна база остават без промяна и възлизат на 2,5%.

            Общо 79,4% от вземания на небанковите кредитори са от домакинствата, където преобладават потребителските кредити, показват още данните. Заемодателите чакат и 642 млн. лв. от жилищни кредити.

            Безспорно портфейлът от кредити за населението се влошава по-бързо, респективно банките са по-предпазливи относно възможността на физическите лица да се справят с изплащането на вноските по кредити. Това провокира банките да преосмислят своята политика и да затегнат режима за одобряване на ипотечни кредити. В случай на неплащане или нарушение на договора при закъснение на вноските, обслужващи заема, банката придобива ипотекирания имот. Въпреки тази гаранция за събираемост банките изискват и сключването на имуществена застраховка. В този случай имуществената застраховка действа в две посоки - от една страна, намалява риска, поет от банката, а от друга, защитава кредитополучателя, тъй като обезпечението по отпуснатия кредит е защитено от евентуална повреда или гибел. Обикновено застрахователната сума по тази застраховка е равна на пазарната оценка на недвижимия имот. Полицата се сключва в полза на банката до размера на отпуснатия кредит, тъй като доста често кредитът е значително по-нисък от пазарната оценка на имота. Възможно е застрахователната сума да е равна на размера на кредита или на остатъка от неговата главница, но в този случай са защитени единствено интересите на банката, а не и на кредитополучателя и затова не са предпочитани варианти. 

Банките изискват покриване на всички рискове за ипотекирания имот, включително и земетресение. При залог на движимо имущество е задължително покритие и на риска „Кражба”. Полицата се сключва за една година, като се подновява всяка година от срока на кредита. Цената на застраховката освен от покритите рискове зависи от вида на имота (жилище, ателие или офис) и неговата квадратура, типа на конструкцията, общото състояние на имота, земетръсната зона, в която се намира. Единствената разлика от стандартната имуществена полица е, че в графата други условия се вписва, че настоящата полица се издава в полза на конкретната банка, отпуснала кредита. 

Много често банката посочва конкретна застрахователна компания, в която да се сключи полицата или списък от дружества, въпреки че няма правно основание на чиято база да ви задължи да направите това. Аргументът й е по-лесното администриране на застраховките. Редно е да се отбележи също така, че застрахователните премии, които клиентът плаща, в някои банки са по-ниски, отколкото в други банки. Някои банки пък казват, че предлагат безплатна имуществена застраховка на ипотекирания имот, но всички знаем, че

безплатен обяд няма, просто премията е калкулирана в цената на кредита

който плащате, така че заедно с месечните си вноски по кредита вие плащате и „безплатната“ си имуществена застраховка.

            При сключване на договор за кредит обикновено подписът се поставя почти механично и често се случва някой детайл да се пропусне. Рискът от такъв пропуск е още по-голям при застраховките, тъй като полиците са отделни документи от тези по заема.

            Рисковете, които се покриват от застрахователните компании по имуществените застраховки, са най-различни. Основното покритие включва пожар, природни бедствия - буря, ураган, градушка, наводнение и др., мълния, експлозия или имплозия, удар от летателни апарати, вкл. части от тях. В допълнение може да се сключи и покритие за  кражба, грабеж, вандализъм, палеж (умишлен пожар), гражданска отговорност към трети лица, разходи за алтернативно настаняване, злополука, загуба на доход от наем, разходи за разчистване на развалини и останки, чупене на стъкла и витрини.

            Множество са положителните ефекти от ипотечното застраховане, посочват в материал от Института за пазарна икономика. На първо място намалява рискът за кредиторите. Банките са изправени пред рискове от различно естество при ипотечното кредитиране и кредитният риск е един от тях. Ипотечното застраховане намалява значително риска за банките при неплатежоспособност на кредитополучателя, като в определени случаи дори напълно елиминира този риск.

            Друг позитив е улесняването на достъпа до кредит за кредитополучателите. Ипотечното застраховане дава възможност за увеличаване на размера на кредита, който се отпуска. Също така на кредитополучателите се предлага по-малък процент собствено участие и така повече домакинства могат да кандидатстват за такова финансиране. Чрез споделяне на риска банките стават по-конкурентоспособни чрез по-ниски лихвени проценти, увеличаване на срока на кредита и разширяване на кръга от евентуални клиенти с по-скромни доходи (или хора от скритата икономика).

            Ипотечното застраховане е насочено към преобладаващата част от домакинствата със среден доход, които до момента не са имали възможността да съберат достатъчно средства за собствено участие, и към тези, които искат да използват настоящото си жилище за финансирането на различни проекти.

            Ипотечното застраховане служи и като катализатор за развитието на ипотечния пазар. Въвеждането на нови методики за оценка на риска като резултат от прилагането на ипотечното застраховане е предпоставка за експанзия на ипотечния пазар. Сътрудничеството между едно кредитно бюро и ипотечен застраховател могат да създадат условия за развитие на ипотечния и жилищния пазар.

            Не трябва да се пренебрегват и положителните ефекти за икономиката. Улесняването на достъпа на повече хора до ипотечни кредити неминуемо се отразява както на самите кредитополучатели, така и на жилищните предприемачи, строителни фирми, брокерски къщи и агенции за недвижими имоти, оценители и инвеститорски контрол, търговци и производители на строителни материали, спедиторските компании и ред други субекти в икономиката. Като цяло, освен банките и техните клиенти, позитивните ефекти за икономиката са много и е трудно да бъдат изброени. Ако едновременно с това се улесни мобилността на работната сила, ефектът от нарасналото търсене на жилища ще рефлектира в повишена икономическа активност като цяло за икономиката.

            На практика с увеличаване на размера на ипотечния кредит расте и рискът от непогасяване. Ипотечното застраховане е партньор в процеса на наблюдение на риска по времето на кредита. При въвеждането на ипотечното застраховане е препоръчително, а в някои случаи и задължително, всички кредити с размер над определено ниво задължително да бъдат застраховани. Този вид регулативна среда не само че подпомага контрола над риска, но и гарантира, че ипотечното финансиране ще придобие достатъчен размер, който ще диференцира риска. Не на последно място, ипотечното застраховане прехвърля част от кредитния риск извън банковата система.

            Експертите от „Кредит Център” отчитат все по-голяма активност при ипотечните кредити за жилища. Според тях пазарът на жилищни заеми е необичайно активен за летните месеци

Ръстът на кредитирането в този сегмент е с 18 на сто през второто тримесечие спрямо първите три месеца на годината, което категорично показва излизане от кризата, посочват от „Кредит Център“. Все повече клиенти вземат по-бързо решение за ипотечен кредит. Сключват се сделки, в които кредитът покрива до 85% - 90% от цената на имота. Все повече се вземат кредити над 50 000 EUR.

            Според кредитните консултанти повечето показатели на ипотечното кредитиране се връщат на нивата отпреди кризата. При голяма част от офертите лихвените нива, процентът на финансиране и на монолитно, и на панелно строителство, съпътстващите такси и комисиони са на нивата от средата на 2008 г. Масовите клиенти на ипотечни заеми са с месечен доход на домакинство между 1500 лв. и 2500 лв., сочат още данните на кредитните консултанти.